Fibra Mty reporta crecimiento de doble dígito en ingresos y consolida su apuesta por el sector industrial
El fideicomiso inmobiliario fortalece su portafolio con nuevas adquisiciones, desinversiones estratégicas y una sólida posición financiera para continuar expandiéndose en México
Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente en México, reportó un crecimiento anual de 15.6% en ingresos totales y de 17.4% en su Ingreso Operativo Neto (ION) durante el tercer trimestre de 2025 (3T25), impulsado principalmente por nuevas adquisiciones industriales y expansiones en su portafolio.
La empresa dirigida por Jorge Avalos Carpinteyro consolidó su enfoque en el sector industrial, incrementando su pipeline de adquisiciones a más de 500 millones de dólares, con negociaciones avanzadas por cerca de 120 millones. Paralelamente, Fibra Mty ha recibido ofertas por 2,350 millones de pesos en procesos de desinversión —principalmente en activos de oficinas— que incluyen inmuebles con acuerdos de venta ya firmados.
Resultados financieros sólidos
Durante el trimestre, los ingresos ascendieron a 839.4 millones de pesos, mientras que la UAFIDA ajustada se situó en 709.4 millones, 17% por encima del mismo periodo del año anterior. Los márgenes de ION (91.8%) y de UAFIDA (84.5%) superaron los objetivos establecidos por la compañía.
El flujo de operación (FFO) y el flujo ajustado de operación (AFFO) se ubicaron en 638.3 y 615.1 millones de pesos, respectivamente. Aunque reflejaron una disminución interanual cercana al 7%, esto se atribuye principalmente a la reducción en la tasa de referencia de las inversiones en efectivo.
La distribución trimestral será de 615.1 millones de pesos, equivalentes a 0.252 pesos por CBFI, lo que representa un rendimiento anualizado del 7.7% respecto al precio promedio de cotización del trimestre.
Expansión industrial y depuración del portafolio
Entre las operaciones destacadas del periodo se encuentra la liquidación del portafolio industrial “Batach” en Nuevo León, por un monto de 73.4 millones de dólares, y la adquisición de un terreno en Ciénega de Flores para ampliar la propiedad Garibaldi 1, con una inversión total estimada de 20.2 millones de dólares.
En el mismo periodo, Fibra Mty concretó la venta del edificio de oficinas Fortaleza en el Estado de México por 360 millones de pesos y firmó el acuerdo de venta de las Torres Moradas, con lo que avanza en su plan de desinversión de activos de bajo desempeño.
Al cierre del trimestre, la compañía contaba con 119 propiedades —96 industriales, 17 de oficinas y 6 comerciales—, con una ocupación del 96% y un portafolio valuado en 42,587 millones de pesos.
Con un nivel de apalancamiento de 27.1%, Fibra Mty mantiene una capacidad de inversión adicional de hasta 450 millones de dólares, que podría elevarse a 580 millones en caso de concretar las desinversiones en curso.
Perspectiva favorable para el sector industrial
Avalos Carpinteyro destacó que el entorno sigue siendo favorable para la expansión del sector industrial mexicano, a pesar del proceso de revisión del T-MEC previsto para concluir en 2026.
“Seguimos optimistas respecto a la competitividad de México frente a otras economías. Los costos laborales, la ubicación estratégica y la fortaleza demográfica del país mantienen atractivo al sector industrial, incluso bajo escenarios más restrictivos”, señaló.
Según cifras de CBRE, los principales mercados —como Monterrey y Ciudad Juárez— muestran una recuperación en vacancia, incrementos en rentas y una demanda sostenida de espacios clase A.
Avances en sostenibilidad
Fibra Mty también destacó su progreso en materia de sostenibilidad. En la evaluación GRESB 2025, obtuvo 74 puntos, un aumento del 19% respecto al año anterior y por encima del promedio del sector (70 puntos). Además, logró calificación perfecta en cuatro capítulos, nivel “A” en divulgación pública (99/100 en transparencia) y dos estrellas en el rating GRESB.
En la evaluación S&P Global CSA 2025, la empresa alcanzó 62 puntos, superando en 15% su desempeño previo y ubicándose en el percentil 94 global de su sector.
Estrategia de largo plazo
Con estas cifras, Fibra Mty reafirma su estrategia de crecimiento disciplinado, enfocada en consolidar su posición como un actor clave del mercado industrial mexicano, optimizando su portafolio y fortaleciendo su compromiso con la sostenibilidad, la eficiencia operativa y la creación de valor para los inversionistas.
“Gracias a la ejecución disciplinada de nuestra estrategia, mantenemos la expectativa de cerrar el año dentro del rango alto de nuestra guía de resultados”, concluyó Avalos Carpinteyro.
