A diez años de su debut en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), Fibra MTY (BMV: FMTY14) celebra una trayectoria marcada por el crecimiento continuo y la consolidación como un referente en el sector de fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAs) en México. Desde su Oferta Pública Inicial en diciembre de 2014, la empresa ha logrado aumentar su portafolio en más de doce veces su tamaño original, consolidándose como la FIBRA con el mayor número de emisiones de capital en el mercado mexicano.
El portafolio de activos de Fibra MTY al cierre del tercer trimestre del 2024 consiste de 112 propiedades, incluyendo 87 para uso industrial, 19 para uso de oficinas, y 6 para uso comercial. El Área Bruta Rentable (“ABR”) ascendió a 1,766,418 m2 con una tasa de ocupación de 96.0%, al 30 de septiembre de 2024 calculada por ABR. Adicionalmente, su reserva territorial registró un total de 912,546 m2
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Algunos ejemplos de las propiedades de su portafolio son: Filios, propiedad industrial ubicada en Apodaca, Nuevo León; Aerotech, propiedad industrial en Querétaro; Zeus, complejo industrial compuesto por 46 edificios industriales ubicados en 11 entidades federativas de la República Mexicana; La Perla, oficinas en Guadalajara, entre otras. Mientras que algunos de sus principales usuarios son: Whirlpool, Cemex, Wizeline, Epicor, GE, Baker & McKenzie, Henkel, Escuela Bancaria y Comercial, Mary Kay y Toshiba.
Su sólido enfoque en la alineación de incentivos con sus inversionistas, la adopción de las mejores prácticas de gobierno corporativo y su compromiso con la transparencia han sido elementos clave para su éxito. A lo largo de esta década, Fibra MTY ha demostrado que su crecimiento no solo se mide en cifras, sino en la creación de valor sostenible, manteniendo su capacidad para innovar y adaptándose a las demandas del mercado.
En este marco, se presentan los diez hitos más relevantes en su historia, que reflejan el impacto de su visión y estrategia a largo plazo.
- Fibra MTY se convierte en la primer FIBRA administrada y asesorada internamente con su IPO. El 11 de diciembre de 2014, Fibra MTY lanzó su Oferta Pública Inicial, convirtiéndose en el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces en México gestionado y asesorado de manera interna, es decir, completamente libre de comisiones y con la mejor estructura de gobierno corporativo en el mercado de FIBRAs. Hoy en día, ratificado por Standard & Poors en su Corporate Sustainability Assessment (“CSA”). En su debut, el valor de los activos estaba por debajo de los 3,500 millones de pesos, mientras que, al 30 de septiembre de 2024, el valor de los activos sobrepasa los 44,000 millones de pesos.
- Fibra MTY firma su primer Crédito Sindicado por US$ 100 millones de dólares. El 16 de diciembre de 2015, Fibra MTY avanzó significativamente en su estrategia financiera al asegurar una línea de crédito sindicado por hasta 100 millones de dólares liderado por Citi. Este crédito le permitió a la compañía comenzar su estrategia de crecimiento de manera ordenada. El uso prudente de la deuda ha sido un elemento crítico para el desempeño de la compañía quien hoy en día cuenta con una calificación de grado de inversión a nivel global de acuerdo con Fitch y HR Ratings.
- Fibra MTY se convierte en la primera compañía en firmar un programa multivalor como emisor recurrente por Ps. 10,000 millones. El 24 de mayo de 2017, Fibra MTY dio otro paso clave en su desarrollo al ser la primera compañía en obtener autorización de la CNBV para un programa multivalor como emisor recurrente por hasta 10,000 millones de pesos. Además, este programa permitió a Fibra MTY realizar colocaciones de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) y emisiones de certificados bursátiles fiduciarios de largo plazo (CEBUREs) en los mercados públicos, logrando mayor eficiencia tanto en costos como en tiempos en comparación con las colocaciones tradicionales.
- Fibra MTY adquiere el portafolio Filios, el campus industrial más grande de Whirlpool fuera de Estados Unidos. El 18 de diciembre de 2018, Fibra MTY completó la transacción de venta y arrendamiento simultáneo (sale-and-leaseback) del complejo industrial de Whirlpool Corporation en Apodaca, Nuevo León, por un valor total de 135 millones de dólares. Esta operación se destacó como la más importante desde su Oferta Pública Inicial, y su relevancia se deriva de la calidad superior de la propiedad, la trayectoria y reputación del inquilino, así como los términos y condiciones del contrato de arrendamiento.
- Fibra MTY consigue su primera deuda bancaria libre de garantías. A principios de 2019, Fibra MTY aseguró su primer crédito quirografario, es decir, sin garantía, con HSBC por hasta 35 millones de dólares. Esta operación representó un hito en la estrategia de optimización financiera de la empresa proporcionando mayor flexibilidad y liquidez para proyectos futuros.
- Fibra MTY se convierte en la primera FIBRA en emitir deuda bursátil en dólares en el mercado mexicano. En 2020, el Fideicomiso emitió un CEBURE por un monto de hasta 100 millones de dólares, el cual se incrementó a 215 millones de dólares en el 2021. Los recursos se destinaron principalmente para extender el vencimiento promedio de la deuda y fue de vital importancia para hoy en día convertirse en la única FIBRA con una deuda totalmente libre de garantías.
- Adquisición del edificio de oficinas “La Perla”. El 8 de junio de 2021, tras un año de suspensión en el proceso de adquisición debido a la pandemia COVID-19, Fibra MTY completó con éxito la compra del complejo de oficinas clase A “La Perla” en Zapopan, Jalisco, por poco más de 1,800 millones de pesos. Este inmueble ha tenido un desempeño destacado al haber incrementado su ocupación de 80% al momento de la adquisición hasta un 100% al cierre del 3T24, sin mencionar un rendimiento cercano al 10% anual.
- Certificaciones Leed y Edge Advanced. En enero de 2022, Fibra MTY obtuvo la Certificación EDGE Advanced, convirtiéndose en la primera FIBRA en México en recibir este reconocimiento para su sede corporativa. Este logro destacó su compromiso con la sostenibilidad, mostrando eficiencias relevantes en energía y agua, así como el uso de materiales más amigables para el medio ambiente. Posteriormente, en marzo de 2022, Fibra MTY inició el proceso de certificación LEED O+M para su portafolio de oficinas con el propósito de disminuir su impacto ambiental y acceder a condiciones crediticias más favorables.
- Adquisición del portafolio Industrial Zeus, la segunda transacción más grande en el sector. Durante 2023, Fibra MTY realizó su segunda suscripción de capital para adquirir el portafolio Zeus por un precio total de 662 millones de dólares. Esta operación constituyó la sexta emisión pública de capital desde su oferta pública inicial, consolidándose como la emisora más recurrente del mercado mexicano durante la última década, ratificando la confianza de los inversionistas con el modelo de negocio de la empresa y llevando el valor de capitalización de mercado por encima de los US$ 1,000 millones de dólares. La adquisición de Zeus le permitió a Fibra MTY duplicar su área bruta rentable, es decir, a más de 1.6 millones de metros cuadrados, diversificar su presencia geográfica y por sector económico y aumentar los ingresos en el segmento industrial de un 50% hasta cerca de 80% al 3T24. Además, esta transacción tuvo como resultado que se incrementara la calificación crediticia de Fibra MTY a grado de inversión en escala global, lo cual contribuye a reducir el costo de financiamiento del Fideicomiso.
- Fibra MTY realiza su primera emisión de capital en mercados internacionales. El 15 de marzo de 2024, por primera vez en su historia, en conjunto con una oferta pública en México, Fibra MTY llevo a cabo su primera oferta privada primaria simultánea en Estados Unidos para inversionistas calificados. La oferta recaudó cerca de US$ 500 millones de dólares, con un 67% de participación de inversionistas internacionales y una sobredemanda de 2.1 veces, demostrando el interés global que existe en la empresa. Este logro permite a la compañía acceder a una base más amplia de inversionistas, y por ende una mayor probabilidad de generar rendimientos aún más atractivos para los inversionistas.
El director general de la compañía, Jorge Avalos Carpinteyro, dijo que “Fibra MTY ha consolidado una trayectoria de éxito en el sector de las FIBRAs, superando desafíos y rompiendo paradigmas que han fortalecido su posición en el mercado. Este diciembre, Fibra MTY celebra diez años de crecimiento y rentabilidad. Su compromiso y pasión han incrementado año con año; hoy, la empresa observa el pasado con orgullo y el futuro con entusiasmo. Por muchas décadas más, Fibra MTY continuará redefiniendo la rentabilidad inmobiliaria en México, creando valor sostenible y generando beneficios a largo plazo para nuestros inversionistas”, aseguró el directivo en conferencia de prensa con motivo del campanazo en la BMV por el décimo aniversario.
